Asambleas virtuales en la propiedad horizontal durante la emergencia económica.


Debido a las diferentes medidas adoptadas para evitar la propagación y contagio del coronavirus (COVID-19), el Gobierno tomó la determinación de suspender las reuniones masivas donde participen más de 50 personas.

La mayoría de consejos de administración y representantes legales tomaron la decisión de aplazar las asambleas y adelantar los preparativos para llevarlas a cabo de manera virtual.

Dado lo anterior, me permito dar a conocer los aspectos a tener en cuenta para llevar a cabo con éxito y con el lleno de los requisitos legales las asambleas de manera virtual; estas pautas permitirán garantizar que las diferentes decisiones que se tomen no revistan de ineficacia o ilegalidad. Estos aspectos son:

  • El artículo 64 del Código Civil nos habla de la fuerza mayor o casos fortuitos como eximentes de la responsabilidad, y la emergencia sanitaria decretada por la pandemia ocasionada por el coronavirus (COVID-19) es una situación de fuerza mayor, la cual, anudada con las determinaciones del Gobierno nacional, es una base suficiente para cancelar las asambleas presenciales de propiedad horizontal.
  • Para cancelar la asamblea general convocada se debe enviar una comunicación a los propietarios, por medio de la cual se notifique la emergencia sanitaria, informando la cancelación de la asamblea.
  • El Ministerio de Comercio, Industria y  Turismo expidió el Decreto 398 de 2020, por medio del cual adiciona el capítulo 16 del título 1 de la parte 2 del libro 2 del Decreto 1074 de 2015, denominado “reuniones no presenciales de juntas de socios, asambleas generales de accionistas o juntas directivas”. Este nuevo capítulo comprende las siguientes disposiciones:

Artículo 2.2.1.16.1. Reuniones no presenciales. Para los efectos de las reuniones no presenciales de que trata el artículo 19 de la Ley 222 de 1995, modificado por el artículo 148 del Decreto Ley 019 de 2012, cuando se hace referencia a ‘todos los socios o miembros’ se entiende que se trata de quienes participan en la reunión no presencial, siempre que se cuente con el número de participantes necesarios para deliberar según lo establecido legal o estatutariamente.

El representante legal deberá dejar constancia en el acta sobre la continuidad del quórum necesario durante toda la reunión. Asimismo, deberá realizar la verificación de identidad de los participantes virtuales para garantizar que sean en efecto los socios, sus apoderados o los miembros de junta directiva.

Las disposiciones legales y estatutarias sobre con las disposiciones legales y estatutarias sobre convocatoria, quórum y mayorías de las reuniones presenciales serán igualmente aplicables a las reuniones no presenciales de que trata el artículo 19 de la Ley 222 do 1995, modificado por el artículo 148 del Decreto Ley 019 de 2012.

Parágrafo. Las reglas relativas a las reuniones no presenciales serán igualmente aplicables a las reuniones mixtas, entendiéndose por ellas las que permiten la presencia física y virtual de los socios, sus apoderados o los miembros do junta directiva.

Artículo 2. Artículo lo Transitorio. En virtud de la declaratoria de estado de emergencia sanitaria decretada por medio de la Resolución 385 de 12 de marzo de 2020 del Ministerio de Salud y Protección Social, y en consideración a la necesidad de facilitar mecanismos que eviten el riesgo de propagación de infecciones respiratorias agudas, las sociedades que a la fecha de entrada en vigencia del presente Decreto hayan convocado a reunión ordinaria presencial del máximo órgano social para el año 2020 podrán, hasta un día antes de la fecha de la reunión convocada, dar un alcance a la convocatoria, precisando que la reunión se realizará en los términos del artículo 19 de la Ley 222 de 1995, modificado por el artículo 148 del Decreto Ley 019 de 2012, y el artículo 1 del presente Decreto.

En el alcance se deberá indicar el medio tecnológico y la manera en la cual se accederá a la reunión por parte de los socios o sus apoderados.

El alcance deberá hacerse por el mismo medio que se haya utilizado para realizar la convocatoria.

Artículo 3. Aplicación extensiva. Todas las personas jurídicas, sin excepción, estarán facultadas para aplicar las reglas previstas en los artículos 1 y 2 del Presente Decreto en la realización de reuniones no presenciales de sus órganos colegiados”.

Como puede apreciarse, el artículo 3 de la norma transcrita ayuda a superar la limitante establecida por el mencionado artículo 44 de la Ley 675 de 2001, en referencia a la ineficacia e invalidez de las decisiones ante la ausencia de alguno de los copropietarios o apoderados.

De acuerdo a lo anterior, después de cancelar la reunión presencial inicialmente convocada, se deberá proceder nuevamente a convocar en concordancia a lo dispuesto en el artículo 39 de la referida Ley 675 de 2001 la asamblea no presencial (virtual) establecida por el artículo 42 de la misma ley; es decir, se debe enviar la convocatoria a todos y cada uno de los copropietarios al último domicilio registrado, adjuntar el listado de deudores morosos al corte del último mes que antecede la convocatoria y hacerla mínimo con quince (15) días calendario de antelación a la fecha establecida para la realización de la asamblea general ordinaria.

De igual forma, para la realización de asambleas extraordinarias de manera virtual, la periodicidad de convocatoria será la contemplada en los estatutos; en silencio de estos, con una antelación no inferior a (5) cinco días calendario, recordando que las asambleas extraordinarias son única y exclusivamente para tratar necesidades imprevistas o urgentes que así lo ameriten.

Respecto a lo dicho, es importante mencionar que deben establecerse mecanismos para que los propietarios o sus representantes puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quorum requerido para el respectivo caso y que las votaciones y las comunicaciones deberán ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio utilizado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad.

Por último, y con el ánimo de evitar inequívocas interpretaciones, es de aclarar que el artículo 3 del mencionado Decreto 398 de 2020 establece que su aplicación es extensiva a todas las personas jurídicas, sin excepción.

Colombia ante el reto del Aislamiento Preventivo Inteligente

Foto Diana Rubiano/ El Nuevo Siglo

El Gobierno pero sobre todo la ciudadanía tendrán, a partir del 1 de junio, el más grande reto a la disciplina social y a la aplicación de protocolos de bioseguridad en el marco de una nueva fase contra la pandemia.

Tras cumplir ayer dos meses de cuarentena general como principal fórmula para frenar la curva de contagios del Covid-19, los colombianos entran a partir de hoy en la que podría ser la última semana confinamiento estricto, al menos en lo que se refiere a un parte importante de la población, ya que una porción más seguirá en sus casas.

Es claro, entonces, que el país se encuentra ad portas de una nueva fase del plan de contingencia delineado para enfrentar la pandemia. Un plan que, como premisa principal, parte de la base de permitir una mayor cantidad de personas en los espacios públicos y la reanudación de muchas más actividades productivas, después de que en el último mes se hubiera dado luz verde para reactivar rubros clave de la manufactura, la construcción y el comercio, así como las respectivas cadenas de suministros y derivados.

¿Qué se reactivará a partir de la próxima semana? Según el anuncio del Gobierno el martes pasado el Aislamiento Preventivo Obligatorio irá hasta el 31 de mayo, de forma tal que entre el 1 y el 30 de junio el país inicia una nueva etapa de la cuarentena, con un Aislamiento Preventivo Inteligente, que requiere más disciplina colectiva en materia de prevención sanitaria y protocolos de bioseguridad ya no solo en las casas, sino en los espacios abiertos, el transporte público, los comercios, las oficinas, plantas industriales y otros lugares en donde se retomarán labores. La clave está en cumplir al pie de la letra los protocolos sobre control de aforos, distanciamiento entre las personas, desinfección permanente de posibles fuentes de contagio, adecuación de estaciones para el lavado de manos, cambio de prendas de trabajo, uso obligatorio del tapabocas…

En ese orden de ideas, habrá más comercios abiertos, se reactivarán servicios profesionales o servicios médicos no relacionados con el Covid-19 y el servicio doméstico. Igual se podrán reabrir bibliotecas y museos. Los restaurantes, sin embargo, continuarán con domicilios y vendiendo solo para llevar.

Uno de los temas más complicados de manejar será, sin duda, que si bien habrá más personas en las calles y haciendo uso del transporte público, ningún sistema masivo podrá operar a más del 35% de su capacidad, esto con el fin de evitar aglomeraciones y riesgo mayor de contagio.

Como se dijo, la cuarentena como tal se mantiene para una parte de la población, que incluso podría bordear hasta el 50% de los colombianos. Por ejemplo, escuelas, colegios y universidades no vuelven por ahora a las aulas y millones de estudiantes seguirán con estudio o trabajo en casa. Solo en agosto podrían reanudarse las clases presenciales.

Igual ocurre con los funcionarios públicos, ya que el 80% de las entidades deben procurar que estos continúen en teletrabajo. Asimismo, los adultos mayores de 70 años siguen en aislamiento preventivo hasta el 30 de junio, con algunas flexibilidades para salir unas horas de la casa. Y, por último pero no menos importante, el país seguirá todo junio con fronteras terrestres, marítimas y aéreas cerradas y tampoco se habilitará el transporte intermunicipal.

Como la idea en esta nueva fase es ir recuperando vida productiva mas no todavía vida social, las actividades turísticas, bares, discotecas, conciertos o eventos deportivos masivos seguirán restringidos.

Regionalización y focalización

Según el presidente Iván Duque, desde el lunes de la próxima semana se inicia una nueva etapa de recuperación de vida productiva, que será gradual y dentro del concepto de regionalización y focalización. En ese orden de ideas “serán los alcaldes quienes tengan, también, esa llave de la gradualidad para que los protocolos se estén materializando y los aforos también, para que tengamos el mejor comportamiento ciudadano”.

En ese orden de ideas, la mayor carga de responsabilidad estará  en los alcaldes, ya que ellos deberán autorizar de manera puntual los protocolos sanitarios y de bioseguridad de cada actividad, oficio y servicio a reactivar. Se procede a esa focalización ya que así como hay más de 300 municipios con casos confirmados o activos del coronavirus, en un poco menos de 800 no se ha presentado un solo caso o los pocos registrados ya superaron la enfermedad viral afortunadamente.

Ahora, la ciudadanía y todos los sectores deben tener en cuenta que a partir de junio no toda la economía volverá a funcionar. El propio ministro de Comercio, José Manuel Restrepo, dijo que “el sector productivo tiene absolutamente claro que, a partir del primero de junio, este aislamiento inteligente, con reactivación de la vida productiva, tiene que ser un proceso gradual, un proceso progresivo, un proceso ordenado”.

El reto

Obviamente, dar este paso del Aislamiento Preventivo Obligatorio (vigente desde el 23 de marzo y con varias prórrogas a bordo) al Aislamiento Preventivo Inteligente tiene muchos retos, el principal de ellos evitar que la curva de contagios se dispare así como el índice de decesos.

Es innegable que en las últimas dos semanas el número de contagios y de fallecimientos ha subido sostenida y preocupantemente en Colombia. Hasta ayer, según el último reporte del Ministerio de Salud, los casos positivos eran 20.177  y las muertes ascendían a 705. 

Si bien la curva epidemiológica se mantiene controlada, según todos los estándares de la Organización Mundial de la Salud (OMS), no se puede perder de vista que América Latina es el nuevo foco de pandemia (sobre todo por casos como Brasil) y que en Colombia el pico de contagios se espera para la segunda mitad de junio. En otras palabras, cuando el sector productivo esté en plena pista de reactivación.

Así las cosas, la ciudadanía y todas las instancias económicas, políticas, sociales, laborales, gremiales e institucionales deben tener en cuenta que si la curva de infecciones se dispara volveremos, según los picos departamentales o municipales, a los tiempos del Aislamiento Preventivo Obligatorio, es decir: más personas en cuarentena en sus casas.

El propio Duque fue claro: donde se vayan identificando los casos de alerta, con las autoridades locales “estaremos endureciendo todas las medidas para ponerle control a esta enfermedad”. De hecho, en Bogotá, Cartagena y Leticia ya hay zonas sometidas a controles más rigurosos y drásticos. Esto bajo el concepto de focalización.

¿Podrá Colombia lograr el objetivo de mantener a raya la pandemia? Hasta ahora lo ha podido hacer y eso que ya varios sectores productivos llevan tres o cuatro semanas trabajando a buen ritmo. Sin embargo, la crisis en Brasil (con más de 310 mil casos y 20 mil muertos), Perú (más de 111 mil contagios y casi 3.300 fallecidos) y Ecuador (más de 35 mil infectados y casi 3.100 vidas perdidas) son un punto de alerta muy alto.

El Jefe de Estado confía en que no sea así. De hecho Duque revalida no solo los buenos resultados de la cuarentena y un sistema de salud que no se ha visto desbordado por los casos críticos de Covid-19, sino que Colombia tiene “uno de los periodos de Aislamiento Preventivo Obligatorio más largos que se hayan visto en el mundo”.

Sin embargo, por más que el país se acerque a los 400 mil comparendos por incumplir la cuarentena, es claro que la responsabilidad recae en la capacidad de todos y cada uno de los colombianos para cumplir con las normas sanitarias y de bioseguridad. Si no hay disciplina social, la situación se complicará sustancialmente. Ese es un riesgo latente.

Fuente: elnuevosiglo.com.co

Conferencia "El proceso sancionatorio en la Propiedad Horizontal" con el Dr. Leonardo Patiño.



Dr. Leonardo Patiño Q.

Administrador & Abogado

Contacto: 301.610.1015

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ADMINISTRADOR DE PH ¿Qué está permitido y qué no en una propiedad horizontal por pandemia?

Para tomar decisiones que afecten o involucren a todos los copropietarios debe iniciar por una asamblea, que en medio de la contingencia tiene que ser de carácter virtual.


La pandemia ha obligado a cambiar todos los comportamientos ciudadanos en el espacio público, incluso dentro de las propiedades horizontales que hoy, luego de dos meses de aislamiento, no tienen todavía una reglamentación clara sobre las normas que se deben manejar o los alcances que tienen los administradores de estos espacios.
Tanto así que en los últimos días se han conocido varias denuncias en las cuales los residentes manifiestan abusos de autoridad de estos.
Este es el caso de un hogar bogotano en cuya vivienda hay dos personas contagiadas con covid-19 y dos más que no tienen el virus. Esta familia denuncia que no solo ha sido víctima de discriminación, sino que la administradora de la copropiedad les restringió la movilidad, incluso a los habitantes de la vivienda que no tienen la enfermedad.Con este panorama, EL TIEMPO recogió las principales dudas de los lectores sobre hasta dónde pueden intervenir los administradores de propiedad horizontal en medio de la emergencia por la pandemia del nuevo coronavirus.
Lo primero que hay que decir es que en esta y en cualquier situación el conducto regular para tomar decisiones que afecten o involucren a todos los copropietarios debe iniciar por una asamblea, que en medio de la contingencia tiene que ser de carácter virtual.
En este espacio, los propietarios, el consejo de administración y el administrador deben ponerse de acuerdo en las normas y lineamientos, pues bajo ninguna circunstancia el representante legal puede tomar las decisiones arbitrarias.

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Fuente: www.eltiempo.com